집 없는 사람 더 서럽게 만드는 전세사기 수법의 유형에 대해서 알아보고 전세 계약 전에 확인할 사항과 정부의 지원 대책에 대해 이야기 합니다.
1. 전세 사기 유형
유형 1. 깡통 전세
깡통전세란 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버렸기 때문에 '아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여 있는 경우'를 말하며 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생한다.
유형 2. 전월세 이중계약
집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 하거나 집주인에게는 월세 계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 한다.
다시 말해, 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 대리인이 세입자의 보증금을 가로채는 사기수법이다.
유형 3. 동일 건물 이중·삼중 계약
집주인이나 공인중개사가 하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 사기수법으로 다중으로 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생한다.
유형 4. 신탁 건물 사기
집주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행 대출을 받고 세입자를 속여 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 사기다.
신탁 건물은 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 위탁자인 집주인은 건물에 대해서 권리를 주장할 수 없다.
서류상 건물이 신탁되어 있다면 집주인 말은 절대로 들으면 안 되고 신탁사에 정확한 사실관계를 확인해야 한다.
유형 5. 대항력을 이용한 사기
임차인의 대항력이 전입신고 다음날부터 발생하는 점을 악용하여 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하여 전세금을 가로채는 사기다.
2. 국토교통부 전세사기 피해 지원 및 개선 방안
(1) 자가진단 안심 전세APP 구축
임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대해 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한눈에 확인할 수 있도록 “자가진단 안심 전세App(가칭)”을 2023년 1월에 출시할 예정이다.
자가진단 안심전세 App은 입주 희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보를 볼 수 있고, 악성 임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법‧무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공한다.
(2) 선순위 권리관계 확인 권한 부여
정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다.
임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차 개시일 전까지 미납 국세․지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 예정이다.
전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세 피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행할 계획이다.
(3) 피해 회복을 위한 원스톱 서비스 제공
‘전세 피해 지원센터’를 설치하여, 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공할 계획이다.
2022년 10월 중에 시범센터를 설치한 후 HUG 지사나 주거복지센터 등 지역거점을 활용하여 단계적으로 확대해나갈 계획이다.
(4) 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금 대출 지원
전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 간절해짐에 따라 2023년부터 주택도시 기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금 대출을 지원한다.
※ (대출한도) 가구당 1.6억 원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등
(5) 전세보증금 반환보증 가입 지원
전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원하여 보증 가입을 유도할 계획이다.
(6) 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처 제공
전세사기 피해자는 자금 확보와 적정 거주지 물색 등 새로운 거처를 구하기까지 상당한 시간이 소요되어 주거 불안에 노출되는 경우도 있어 HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공할 예정이다.
3. 전세 계약 전 확인할 사항
(1) 국가공간정보포털 https://www.nsdi.go.kr
공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인
(2) 건축물대장 조회 https://www.gov.kr
임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 기본 서류 확인
(3) 등기부등본 조회
건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보 확인
(4) 나쁜 집주인 조회 https://smart-tenant.co.kr/web/ao/htm
(5) 깡통전세 검색 https://www.leasecheck.info/
(6) 임대(전세) 보증금 보증에 가입
집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있다.
- 보증보험 가입 가능 여부 확인 https://jeonsedo.com
- HUG 반환보증 http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
- SGI서울보증 https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc
[참고:국토교통부 홈페이지, 블로그]
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